При продаже квартиры какие документы нужно приготовить для риэлторов

Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

• — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
• — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

• — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

• Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

• — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
• — список документов, количество оригиналов и копий;
  — персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2021 года);

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав;

• • Гражданский кодекс РФ;

• • Жилищный кодекс РФ;

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Источник

Какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры

Какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры при оказании услуги, полный список, нюансы, ошибки, подойдет новичкам и опытным специалистам по недвижимости.

Почему стоит рассмотреть этот вопрос довольно пристально?

От пакета документов на квартиру зависит не только спрос, но и цена:

• простой пакет — много покупателей, можно не торговаться;
• «сложные» и непонятные покупателям документы — мало желающих купить квартиру, много желающих получить обоснованный торг, а при торге комиссия риэтора может снижаться.

И здесь многое зависит от мастерства риэлтора, насколько он может:

• грамотно объяснить наличие или отсутствие документа;
• собрать весь пакет бумаг, чтобы сделка прошла без приостановки в Росреестре.

Разберем от простого сложного по-порядку, документы на квартиру, необходимые риелтору при продаже жилья. В этой статье общий список и подробно документы-основания.

Какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры: перечень

Не все документы из перечня необходимы на регистрацию перехода прав от собственника к покупателю в МФЦ (Росреестр).

1. Документы-основания (список ниже);
2. Свидетельство госрегистрации права собственности (в настоящее время может быть выписка из ЕГРН);
3. Технический паспорт с экспликацией;
4. Кадастровый паспорт;
5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, приказ органов опеки и попечительства (при необходимости);
6. Доверенность (если агент является представителем собственника).

Документы для риэлтора: документы- основания права собственности

Документ-основание — самый важный документ, подтверждающий право собственника на объект недвижимости (жилье, помещение, участок земли).

Этот документ объясняет при каких обстоятельствах, на каком основании продавец квартиры стал собственником, данного объекта недвижимости. Документ первостепенный.

Свидетельство на квартиру это второстепенный документ, потому что он всего лишь подтверждает право, а точнее указывает на источник основания приобретения недвижимости и указывает дату и орган зарегистрировавший это право.

Итак, документы-основания:

Приватизация. Договор приватизации/ договор передачи в собственность граждан.

2. Дарение. Договор дарение

3. Покупка (готового объекта). Договор купли-продажи

4. Наследство (по закону либо завещанию)

5. Рента — документ, выражающий волю человека при жизни, в котором он договаривается передать в собственность квартиру (жилье) другому человеку, при условии что будущий собственник выплатит, к примеру, 500 000 руб. первоначального взноса и дальше до момента смерти рентополучателя будет выплачивать по 10.000 руб. в месяц до момента смерти рентополучателя. Как только рентополучатель уходит из этого мира, квартира сразу переходит в собственность человека, с которым я заключила договор ренты — рентодателя.

Условия договора ренты:

• заключается до смерти рентополучателя (обычно пенсионер);
• содержит условия и размер получения ренты, которые необходимо фиксировать документально (выплаты, перечень услуг и т.д.);
• может быть расторгнут в одностороннем порядке, при невыполнении условия договора;
• квартира может быть оформлена в собственность на рентодателя еще при жизни рентополучателя;
• на время действия договора на объект недвижимости накладывается обременение (снимается в Росреестре при наличии Свидетельства о смерти рентополучателя);
• договор ренты можно переуступить другому рентодателю на тех же условиях.

6. Судебное постановление — значит, собственность признана по суду. При этом у собственника на руках должно быть как минимум два документа: Свидетельство на право собственности с указанием, что собственность получена по решению суда и Выписка из решения суда (Постановление).

Причины признания собственником по суду различны:

• не дают приватизировать, обращаетесь в суд и суд постановляет о том, что признать квартиру вашей собственностью;
• Так же предположим если пропущены, какие то сроки государственной регистрации, если вы пропустили наследство;
• ранее 99-го года неправильно оформили собственность и теперь спохватились.

И это совершенно нормально, когда собственность признана по суду, судебным постановлением.

Построили сами по 214 ФЗ, в ЖСК, в т.ч. кооперативные квартиры 80 годов. Такая практика часто встречается на юге России (Краснодарский край). Дом собственник может построить своими руками или в составе жилищно-строительного кооператива, или по 214 ФЗ (закон о долевом строительстве).

Это не только современные постройки, но и дома кооперативные, построенные в 80х годах, построенные для своих сотрудников крупными предприятиями. По сути это тот же ЖСК и квартира тоже считается построенной.

Риэлтор проводит сделки только с теми объектами недвижимости, которые находятся в собственности продавца!

В жилой недвижимости маклер чаще всего имеет дело с приватизацией, дарением, покупкой, наследством, рентой, меной, с судебным постановлением и когда дом строится самостоятельно.

Сегодня мы рассмотрели список документов, которые необходимы риэлтору для продажи квартиры собственника и подробно разобрали документы-основания.

Источник